周家兵（深圳東方華策企業管理咨詢公司總經理）

據相關統計數據，目前深圳、東莞的工業廠房空置率不低。最近，筆者與深圳、東莞的十多位廠房房東（含二房東）和企業主一道，對兩地的幾個工業區進行實地調查，并就如何降低廠房空置率的問題展開討論?，F將各方觀點歸納為如下三個方面，供大家思考。

一是，有些工業園區的基礎設施亟待維護和更新。比如，工業區的場院地坪需要加固，有些殘破和安全隱患需要及時整改。電力設施老化需要更換，變壓器等配套需要滿足新入駐企業的需要，但這筆費用相對較高，房東和承租企業都不想在前期投入太多，所以在確保電力供給能力方面，容易形成僵持局面?；ヂ摼W時代的網絡速度和通信信號問題，涉及光纖的鋪設、5G通訊基站覆蓋等層面。在深圳觀瀾、龍崗寶龍和東莞的塘廈、企石、橫瀝等地調研發現，在某工業區的某個廠房內，中國移動的電話和網絡信號居然只有一格，且還不穩定。方便員工生活的配套條件也要改善。一些廠區的消防設施是本世紀初建成的，當時符合要求，但隨著時代變遷，有些已經不能滿足當下消防安全要求。

二是，租賃方式可以優化調整，從而把租金實實在在降下來。之前，按建筑面積計算租金是行業慣例，但外部環境和市場均發生變化，慣例面臨挑戰。而今，有不少企業老板要求按照使用面積來計算租金，且每個月的管理費也按照實際使用面積來計算。深圳龍崗寶龍片區有位二房東，接待過一位私營企業主，現場用激光尺親測。在得到相差無幾的結果后，他愿意繼續洽談租約。當時帶領他們看場地的工作人員，心生不爽，向房東反饋。房東親自打電話約企業主過來喝茶談事。房東同意企業主的訴求，同時提出，希望交租金方式由月繳改為年繳，同意的話房東愿意在合同里注明5年內不漲租金。談妥后，房東老板主動提出把租金零頭抹掉。最終，雙方愉快地簽訂租賃合同。

三是，房東累計漲租的慣性思維要改成隨行就市。以前，租廠房有個約定俗成的規矩，那就是每年遞增3~8個百分點，這種累加漲租現在行不通了。不但不漲租，有的承租方還要求在合同中寫上隨行就市字樣，并補充租期內租金只降不漲的條款。在調研中我們還看到，有的租賃合同里明確注明，合同到期后續租，不能產生任何其他雜七雜八的費用，如茶水費、轉讓費等等。另一方面，房東也要求企業主，在企業發展壯大后，應盡量留在本園區內發展。房東愿意盡量幫助企業就地解決擴大生產場地問題。有資源的房東，甚至聯系當地政府職能部門咨詢，并幫助引進的企業享受到當地政府給予的優惠政策，通過提供協助服務留住企業。

縱觀上述三方面，我們發現房東和企業主無形之中形成利益共同體，一榮俱榮，一損俱損，完全有別于之前的業態。以前是房東處于強勢地位，面對潛在的租金上漲壓力，企業經營者默默承受。曾經有企業老板感嘆，一年忙到頭，生意還可以，就是沒賺到什么錢，仔細一算，原來是替房東在打工。如今，這個局面有望扭轉。廠房租賃占企業經營成本要控制在合理的比例之內。房東也應該參考銀行利息收益率，計算好物業的出租收益率。雙方利益平衡，形成相互成就的共贏態勢。這需要雙方與時俱進，改變思維，友好協商，共同培育當前大環境下的市場健康發展業態。

以上是基于供需基本平衡的前提下，房東和租賃企業主共同向著良好發展態勢共贏的舉措。但是，現實的商業環境中，工業廠房在時代的發展變化中出現過剩的問題。這就不是提高服務、降價和完備設施能解決的，它屬于結構性問題。

追溯到上個世紀末和本世紀初，在那個“三來一補”和生產加工制造型企業突飛猛進的時代，工業廠房的大量建設符合當時的市場需求。2008年后，隨著中國制造 “騰籠換鳥”和產業升級迭代的推進，以及中國第三產業的迅猛發展，一些生產制造型企業陸續搬遷到東南亞國家。中國內地工業廠房的功能，需要適時做一些改變和調整。

在本次實地探訪中，我們欣喜地看到，有些工業區已經做出了積極的改變。

改變一，將廠房改造為倉庫。其功能不僅僅是工業品的儲存、周轉和發貨基地，也可以是農產品的倉庫，比如生鮮瓜果等凍庫?？焖倨占暗睦鋬鲦i鮮技術與這些農產品倉庫聯手，為中國農產品的流通提供了很好的硬件支持。與時俱進，多方受益，共同造就商業模式的突破。如今電商直播銷售，后臺大數據的運算分析，企業會根據這些精準的數據，在全國各地設置物流倉庫，一旦客戶下單，就能急速送達。其中，就有廠房改造為物流倉庫的功勞。目前，在深圳龍崗、龍華、西鄉、福永，東莞的石龍、樟木頭、塘廈等地，已經有工業廠房成功轉型為電商物流倉庫。

改變二，將廠房升級改造為商業用途。若工業區所在的地段處于相對繁華或交通便利的區域，這類工業廠房被重新裝修，就能轉變成商業用途，它們能替代城市中心位置的商務寫字樓，其租金比廠房高，卻比寫字樓低很多，綜合性價比的優勢就很明顯。也有把廠房一二樓改造成大型餐飲店，如大排檔海鮮城、某連鎖品牌湘菜館等。以前工業區有大量綠化和空地，適當優化成停車場，就為消費者提供了便利。如，在深圳的龍華大浪，東莞的塘廈等地，一些地理位置相對處在城市中心或副中心，又沒有被拆遷征地的工業區，改造后商業氛圍很好，也方便了附近的居民。這種改造后的效果往往不錯，相對于高樓大廈來說，只有五六層高的廠房，讓人的活動變得沒那么密集。無論工作還是消費，人們的心情會相對輕松，沒那么壓抑與擁擠，最明顯的好處是每天不用排隊等電梯上樓。

改變三，公寓式的居住和自助式旅店。5G讓電商直播如虎添翼，得到迅猛發展。從業人員的突然聚集，城市高中端寫字樓租金高，限制多。那么，原有的工業廠房改造后，外觀不錯、內在便利和價格合適，就能切中這個群體的需求。甚至可以把直播間、樣品間和工作人員的居住一體化。有的工業區重新建起了公用食堂，方便園區里面的工作人員二十四小時就餐。這類改造有個特別好的優勢，就是廠房的結構，空間可以隨著需求面積自由組合，層高空間也夠，跟物流對接也很便利，有些從業者專門尋找這類物業租賃。這個需求點剛好被頭腦靈活的房東捕捉到，他們及時跟上時代發展的節奏，收獲這個時代的另一種紅利，由此達成共贏的局面。這種改變帶來的挑戰之一是，從業人員流動性較高，對于物業提供方和管理方的房東來說，應變能力要求很強，對于以往有那種“一勞永逸”思維的房東而言，有個磨合期。這類改變適合“房二代”，房東和承租人都是年輕人，很容易達成共識，產生共鳴，租客需求和房二代溝通能夠輕松的相互明白。他們的鏈接非常順暢，供需關系處理得會很融洽。

改變四，打造成文化藝術空間。這種模式的改造往往帶有公益性質，被地方基層政府或有資質的社團租賃，為某個行業、人物、某種藝術形式的IP進行專項打造，為市民提供精神層面的享受和家門口的藝術熏陶氛圍，如某名人藝術館，某某創作室，某展覽館等等。也有大中型企業、上市公司建設自己的博物館，如自行車博物館，企業產品發展史藏館等等，這類改造多數帶有一定的情懷，其底色是把藝術、館藏等平民化，希望能夠通過文創形式走進大眾視野，服務更多的市民朋友。但其市場回饋速度較慢和盈利能力有限，讓這類改造通常需要某中間商（經紀公司）作為依托，進行招商、管理和運作，其持續性讓房東往往會有些顧慮。我們看到一些文創類的網紅打卡地，在急速爆火之后，又很快地沉默下去，往往就是這類改造模式的運作結果。

隨著時代的發展，曾經的產物若不能滿足新時期的需要，那么就應該做出改變，這種改變首先應該從法律法規方面著手——在合規性的前提下，做出正向引導和調整。面對大變局，地方職能部門、房東和承租方都應該具備市場思維，從需求端出發，進行改變和優化。工業廠房在大時代背景下，完成它該有的使命。在發展進程中出現新需求，意味著新的使命來了，相關主體要勇敢、智慧地予以接納，及時調整戰略戰術，在承擔使命的同時尋求新的時代紅利。

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